2012年元月14出版的省級報刊——新安晚報，其《今日法苑》欄目整版刊載本所合伙人孫簫律師成功代理的一起在當(dāng)?shù)睾袜]政系統(tǒng)內(nèi)有重大影響的訴訟案件。孫簫律師的庭審代理意見被新安晚報大篇幅摘錄，主要案情如下：
2009年8月，中國郵政集團(tuán)公司所屬的安徽省郵政公司委托北京鳳凰盛世資產(chǎn)管理有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，將其擁有的坐落于宣城市的宣城友緣賓館資產(chǎn)對外通過網(wǎng)絡(luò)競價進(jìn)行出讓。原告程路（化名）見到競價公告后，依法通過公平競爭以1120萬元競得宣城友緣賓館整體資產(chǎn)。雙方簽訂了《安徽省郵政公司宣城友緣賓館資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，2011年1月，辦理了上述房地產(chǎn)變更登記，完成了資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。2011年5月，原告以房地產(chǎn)管理部門測繪和《房地產(chǎn)權(quán)證》登記的面積與競價公告及《資產(chǎn)評估報告》披露的面積不一致、短少421平方米為由，將安徽省郵政公司訴至宣城市中級人民法院，要求核減成交價款，返還其多付的轉(zhuǎn)讓款1357736元。
孫簫律師作為安徽省郵政公司的常年法律顧問，接受案件委托后，運(yùn)用豐富的法律知識和嫻熟的訴訟技能，舉證質(zhì)證及答辯意見全部被合議庭采納，判決駁回原告的全部訴訟請求?，F(xiàn)判決已依法生效。
附原文出處鏈接：http://www.mediaxinan.com/xawb/html/2012-01/14/content_138840.htm?div=-1
另附：新安晚報全文
2012年01月14日 -- 今日法苑 -- 【新安晚報】 版次:[ AI04 ]
網(wǎng)絡(luò)競價，拍得房產(chǎn)大縮水？
網(wǎng)絡(luò)似乎無所不能。從實物到虛擬物品，網(wǎng)上幾乎啥都能買得到。 拍賣這個古老的行業(yè)，如今也和網(wǎng)絡(luò)聯(lián)手，拍賣五花八門的物品：從傳統(tǒng)的書畫到 特殊編號的奧運(yùn)缶，從儲備糧到政府部門的二手車，從 商品房 到無形資產(chǎn)的商標(biāo)…… 通過 公開、共享、互動、實時的網(wǎng)絡(luò)競價， 打破交易方式的時間和空間限制， 突破現(xiàn)場拍賣的人為干擾，杜絕圍標(biāo)、串標(biāo)和暗箱操作的現(xiàn)象，深受民眾追捧。當(dāng)然，就像網(wǎng)購衣服會對款式大小顏色不滿一樣，競價拍來的大宗實物資產(chǎn)有時也會遇到窩心事。宣城人程路就稱，在網(wǎng)上競價拍到手的一座賓館， 竟然短少了建筑面積421平方米。更窩心的是，為此打官司還輸了。這是為什么呢？
1、拍來房產(chǎn)短少421平米
年屆不惑之年的程路（化名）從事食品加工業(yè)，事業(yè)有成，意欲擴(kuò)大投資。 2009 年8月，安徽省郵政公司委托北京鳳凰盛世資產(chǎn)管理有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，將其擁有的坐落于宣城市區(qū)的宣城友緣賓館資產(chǎn)對外通過網(wǎng)絡(luò)競價進(jìn)行出讓。該公司在競價公告中稱友緣賓館資產(chǎn)占地面積1499.18平方米，建筑面積3472.92平方米，掛牌價格為人民幣1100萬元。程路在見到友緣賓館資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓競價公告后，依法通過公平競價以人民幣1120萬元競得友緣賓館上述資產(chǎn)。此后，雙方于 2009年10月29日簽訂了《安徽省郵政公司宣城友緣賓館資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，2010年8月和2011年1月，辦理了房地產(chǎn)變更登記，完成了資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
程路接收賓館后， 經(jīng)宣城市房地產(chǎn)管理局測繪和《房地產(chǎn)權(quán)證》登記，郵政公司出讓的友緣賓館三處房產(chǎn)中四層主樓 實際僅有1854.22平方米，三層副樓實際僅有447.46平方米，南樓實際僅有673.35平方米，分別比競價公告中相應(yīng)房屋建筑面積短少了102.78平方米、272.59平方米和45.72平方米，三處房產(chǎn)合計短少了建筑面積421.01平方米。
程路為此懊惱不已，認(rèn)為自己參與競價報價以及競價成功簽訂合同均是根據(jù)郵政公司當(dāng)初在競價公告中所確認(rèn)的3472.92平方米房屋面積，現(xiàn)經(jīng)法定測繪部門測繪，建筑面積出現(xiàn)重大短少，應(yīng)當(dāng)依法核減成交價款。經(jīng)交涉無果，程路于2011年5月將安徽省郵政公司告上宣城市中級法院，請求判令：被告核減成交價款，返還他人民幣135.7萬余元并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)用。
2、原告具有惡意
接到法院傳票，安徽省郵政公司有關(guān)人員很吃驚。在法庭上，安徽省郵政公司代理律師答辯稱：我們轉(zhuǎn)讓給程路的房屋不存在面積短少的問題。當(dāng)時已充分披露房屋建筑物的面積來源情況及未來過戶登記可能產(chǎn)生增或減的不確定因素，所轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)與競價公告、資產(chǎn)評估報告書、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中所列資產(chǎn)及原告自己現(xiàn)場勘察、清點、確認(rèn)的資產(chǎn)完全一致。在競價公告和資產(chǎn)評估報告書中，郵政公司專門多次提示受讓方關(guān)注房屋面積來源情況：南三層辦公樓有房屋所有權(quán)證，證載面積為719.07平方米；其他房屋2753.85平方米未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，系郵政公司及宣城市郵政局申報的面積，并非房地產(chǎn)管理部門測繪的面積。因此，程路完全應(yīng)當(dāng)知悉在辦證時極可能出現(xiàn)證載面積與實際測繪面積不一致情形。南樓在掛牌出讓前已辦房產(chǎn)證，證載面積719.07平方米，產(chǎn)權(quán)過戶后辦證面積為673.35平方米。同一房產(chǎn)前后兩次均為同一管理部門測繪，兩次測繪相差45.72平方米，是由于面積測繪方式上存在差異所致。面積測繪差異導(dǎo)致的辦證面積短少與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時“目標(biāo)資產(chǎn)缺失”絕非同一概念。程路將辦證面積短少理解為交付資產(chǎn)重大短少、缺失系理解錯誤。
“程路應(yīng)當(dāng)知曉未辦證部分房產(chǎn)的掛牌評估面積與將來辦證時證載面積可能有出入，程路在明知涉案房產(chǎn)辦證時不一定與評估面積一致的情況下，仍然做出了摘牌、簽訂合同，履行了相關(guān)手續(xù)，其實際行動表達(dá)了程路認(rèn)可標(biāo)的物現(xiàn)狀及合同價。雙方簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》就目標(biāo)資產(chǎn)的交割約定系實物進(jìn)行清點、造冊、簽字確認(rèn)，現(xiàn)狀移交”。安徽省郵政公司的代理律師說。
該公司堅稱，賓館資產(chǎn)整體交付，并無短少。程路在交易前多次赴現(xiàn)場勘察，在摘牌后再次進(jìn)行了察看、清點和確認(rèn)。郵政公司移交給原告的資產(chǎn)與原告自己清點確認(rèn)的資產(chǎn)完全一致，所移交的資產(chǎn)沒有短少情況。
“原告在房產(chǎn)過戶時及此后相當(dāng)長時間內(nèi)沒有就面積提出異議。而在過戶數(shù)月后才提出核減價款的訴求，原告顯然具有惡意，目的是低于掛牌價受讓國有資產(chǎn)，從而為了獲得不當(dāng)利益?！编]政公司的代理律師說得一針見血。
律師還明言：國有資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓有別于普通的房屋買賣，兩者的計價方式完全不同：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格并不是僅僅按房屋建筑物的面積計價，房屋證載面積與評估面積不一致未必調(diào)整評估價，調(diào)減房屋評估價也未必導(dǎo)致調(diào)減整體資產(chǎn)掛牌價或者成交價款。根據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》規(guī)定，評估價僅僅是作為國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的參考依據(jù)。轉(zhuǎn)讓人可自主決定掛牌價。郵政公司轉(zhuǎn)讓的“標(biāo)的物友緣賓館資產(chǎn)”是國有資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓，不能等同于普通的商品房買賣。原、被告雙方簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第三條約定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式、程序和價格是確定的、惟一的，并未約定調(diào)整價款的條款。因此，只要被告交付了資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓后辦證時的證載面積與評估報告所依據(jù)的面積不一致，原告要求調(diào)減價款無依據(jù)，即便確有必要調(diào)整，也僅是調(diào)整評估結(jié)果，而不是調(diào)整掛牌價、成交價，除非撤銷合同或宣告合同無效，重新掛牌交易。原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，郵政公司請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
3、網(wǎng)絡(luò)拍賣程序合法
宣城中院查明，經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)競價，程路以1120萬元競價成功并摘牌，與被告安徽省郵政公司于 2009年10月29日簽訂了《安徽省郵政公司宣城友緣賓館資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》（以下簡稱《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》），合同約定甲方將其所擁有的宣城友緣賓館資產(chǎn)采取網(wǎng)絡(luò)競價方式以人民幣1120萬元轉(zhuǎn)讓給程路。合同中，雙方就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓價款的支付、資產(chǎn)交割事項、權(quán)屬證書的變更、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收和費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)的承繼、職工安置、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。同年11月6日，原、被告雙方就交割資產(chǎn)的實物進(jìn)行清點、造冊后簽字確認(rèn)。 2010年8月3日，程路分別辦理了登記為房屋四層混合結(jié)構(gòu)、建筑面積1854.22平方米產(chǎn)權(quán)證書（即主樓四層），登記為房屋三層混合結(jié)構(gòu)、建筑面積447.46平方米產(chǎn)權(quán)證書（即副樓三層），登記為房屋三層混合結(jié)構(gòu)、建筑面積673.35平方米產(chǎn)權(quán)證書（即公告中已辦理房屋所有權(quán)證的南樓部分）。程路認(rèn)為其參與競價報價并簽訂的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是基于被告當(dāng)初競價公告中所確認(rèn)的3472.92平方米的房屋面積，現(xiàn)與宣城市房地產(chǎn)管理局測繪后登記的房屋面積相差421.01平方米，其中四層的主樓比競價公告面積短少102.78平方米，三層副樓比競價公告短少272.59平方米，南樓比競價公告短少45.72平方米，原告遂起訴至法院。
庭審中，程路說明，訴訟標(biāo)的額135.7萬余元是依據(jù)成交總價款除以被告在公告中確定的房屋面積3472.92平方米，乘上短少的面積421.01平方米計算所得，并當(dāng)庭承認(rèn)，看到被告發(fā)布的競價公告后，并沒有去查詢資產(chǎn)評估報告書亦未核實轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。
法院還查明：南三層辦公樓于 1989年7月5日辦理房屋所有權(quán)證登記面積為719.07平方米，1997年該房產(chǎn)重建時將南樓原有一外樓梯予以拆除，故比競價公告中登記面積短少45.72平方米。
綜合雙方舉證、質(zhì)證及訴辯意見，承辦法官確定該案爭議焦點是：被告安徽省郵政公司轉(zhuǎn)讓給原告程路的資產(chǎn)是否存在房屋面積短少情形，若存在房屋面積短少情形被告是否有權(quán)核減相應(yīng)的價款。
宣城中院認(rèn)為：《拍賣法》第28條第2款規(guī)定：“拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價。”《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》第13條規(guī)定：“在清產(chǎn)核資和審計的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)委托具有相關(guān)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評估。評估報告經(jīng)核準(zhǔn)或者備案后，作為確定企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的參考依據(jù)”，第17條第2款規(guī)定：“采取拍賣方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照《拍賣法》及有關(guān)規(guī)定組織實施”。案涉轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)系國有資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中房屋建筑所有權(quán)和土地使用權(quán)系宣城市郵政局所有，宣城市郵政局隸屬于中國郵政集團(tuán)公司系全民所有制企業(yè)，由被告主管單位中國郵政集團(tuán)公司委托北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司進(jìn)了評估，評估值為936.52萬元，為防止企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓造成企業(yè)國有資產(chǎn)的流失，被告依據(jù)該評估結(jié)果委托經(jīng)紀(jì)商北京鳳凰盛世資產(chǎn)管理有限公司確定掛牌底價為1100萬元并在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌并發(fā)布競價公告，不違反上述法律規(guī)定。
承辦法官說，案涉資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式是網(wǎng)絡(luò)競價，網(wǎng)絡(luò)競價是類似于拍賣會的專場競價活動，投資人可以通過互聯(lián)網(wǎng)參與競價，按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”原則，競價結(jié)束后最高有效報價者成為該標(biāo)的受讓方。該案原告程路稱被告委托北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的競價公告披露轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中的建筑面積與實際轉(zhuǎn)讓登記的面積不實應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拍賣標(biāo)的瑕疵責(zé)任，但由于網(wǎng)絡(luò)競價是拍賣方式的一種，競價公告是拍賣人通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)出的拍賣公告，對轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行宣傳介紹并公布拍賣物的價格，其實質(zhì)是要約邀請，是對不特定的人發(fā)出，并希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，并非與他訂立合同，只是訂立合同的預(yù)備行為。因此，競價公告作為要約邀請其內(nèi)容對原告不產(chǎn)生合同的約束力。
“原告作為網(wǎng)絡(luò)競買人通過網(wǎng)絡(luò)競價1120萬元競買被告轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，其出價是要約，拍賣人同意，其拍定是承諾，整個網(wǎng)絡(luò)競拍程序合法有效?！狈ü僬f。
依據(jù)《拍賣法》相關(guān)規(guī)定，拍賣人應(yīng)當(dāng)在拍賣前展示拍賣標(biāo)的，并提供查看拍賣標(biāo)的的條件及有關(guān)資料。被告發(fā)布的競價公告已明確載明：本次轉(zhuǎn)讓的房屋中有2753.85平方米的房屋尚未取得《房屋所有權(quán)證》，且注明具體情況可查詢資產(chǎn)評估報告書，該資產(chǎn)評估報告書同時強(qiáng)調(diào)：本評估意見僅作為交易各方資產(chǎn)交易的價值參考依據(jù)，而不能取代交易各方進(jìn)行資產(chǎn)交易價格的決定。因此，被告已盡到了對拍賣標(biāo)的物瑕疵告知義務(wù)，被告組織宣城友緣賓館資產(chǎn)拍賣程序合法。
4 、依據(jù)不足駁回起訴
法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。被告競價成功后，原、被告雙方簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》是雙方當(dāng)事人真實自愿的意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)全面適當(dāng)?shù)芈男?。該合同第一條約定資產(chǎn)評估報告書是雙方簽訂合同內(nèi)容的一部分。資產(chǎn)評估報告書第三大項評估對象和評估范圍已載明建筑面積為3472.92平方米；評估報告書第11大項特別事項說明第8條明確本次評估有關(guān)該項房產(chǎn)的面積2753.85平方米未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，且說明上述面積均以安徽省郵政公司申報面積為準(zhǔn)，由此可知，原告程路應(yīng)知曉該未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證部分可能會與將來辦證證載面積存在誤差的情況存在，但原告對此并未提出異議并與被告簽訂了《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。
因案涉資產(chǎn)是整體轉(zhuǎn)讓，該合同簽訂后程路多次對轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行勘察，在明知房屋面積短少時，仍于2010年8月3日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，且在房屋產(chǎn)權(quán)辦理了過戶手續(xù)后，在合理期限內(nèi)未對房屋建筑面積短少部分提出異議，故視為被告交付的標(biāo)的物即房屋建筑面積符合合同約定，原告放棄對房屋建筑面積短少部分要求被告承擔(dān)責(zé)任的權(quán)利。原、被告雙方就轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)實物的交割進(jìn)行了清點、造冊、簽字確認(rèn)后并辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶，現(xiàn)在原告認(rèn)為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中建筑面積短少，要求被告核減成交價款返還人民幣135.7萬余元沒有事實和法律依據(jù)，法院依法不予支持。
訴訟中，被告安徽省郵政公司以土地使用權(quán)價值低估為由要求調(diào)增評估價并要求原告補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金142.6萬余元，但由于土地使用權(quán)出讓金系由有關(guān)人民政府土地行政主管部門征收，不屬該案的審理范圍，故法院對被告要求原告增加土地使用權(quán)出讓金的抗辯理由依法不予審查。宣城中院依據(jù)《合同法》《拍賣法》《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》之相關(guān)規(guī)定，判決駁回原告程路的訴訟請求。案件訴訟費(fèi)17020元，由程路負(fù)擔(dān)。
程路服判息訴。
責(zé)任編輯：孫斌
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